Ако отдавате под наем апартамент, къща, гараж или друг имот като физическо лице, дължите 9% ефективен данък върху получения наем (10% върху 90% от дохода след автоматичните 10% нормативно признати разходи). Този гид обяснява точно как се изчислява, кога се внася, как се декларира и какви са особеностите при Airbnb, чужденци и собственост на повече имоти.
Накратко: данъци върху наем 2026
- Облагаема основа: 90% от получения наем (автоматично 10% нормативно признати разходи по чл. 31 ЗДДФЛ).
- Ставка: 10% данък общ доход → ефективно 9% от брутния наем.
- Авансов данък: внася се тримесечно (за първите 3 тримесечия). За Q4 авансов данък не се дължи — изравнява се с годишната декларация.
- Деклариране: Приложение №4 към ГДД по чл. 50 ЗДДФЛ, срок до 30 април.
- 5% отстъпка при подаване по електронен път до 31 март и плащане до тази дата.
1Кой плаща данък върху наем
Режимът зависи от това кой отдава имота и с какви намерения:
Физическо лице
Стандартният случай — собственик отдава 1-2 имота за дългосрочен наем.
- • 10% нормативно признати разходи (автоматично, без документи).
- • 10% данък върху останалите 90% → ефективно 9%.
- • Без осигуровки.
- • Не е задължителна регистрация в НАП.
Стопанска дейност / ЕООД
Когато отдавате професионално (3+ имота, краткосрочни наеми, услуги).
- • Облага се по реда на корпоративния данък (10%) или СОЛ.
- • Право на реални разходи (ремонти, такси, амортизация).
- • Осигуровки върху собствената заплата.
- • Възможна задължителна регистрация по ДДС над 51 130 € оборот за календарна година (нов праг от 2026 г., чл. 96 ЗДДС).
Кога преминавате към "стопанска дейност"
НАП може да прецени, че дейността ви е стопанска — а не просто отдаване под наем — ако: (а) отдавате 3 или повече имота едновременно, (б) предлагате услуги (почистване, смяна на спално бельо, рецепция) типични за хотелиерство, или (в) ползвате платформи (Airbnb, Booking) системно за краткосрочно настаняване. В тези случаи се дължи регистрация и облагане като ЕООД, ЕТ или СОЛ.
2Как се изчислява данъкът
Формулата за физическо лице, отдаващо под наем, е проста:
Данък = (Брутен наем − 10% разходи) × 10%
= Брутен наем × 90% × 10% = Брутен наем × 9%
Пример
Отдавате апартамент в София за 800 € месечно (9 600 € годишно).
- • Брутен годишен наем: 9 600 €
- • Нормативно признати разходи (10%): −960 €
- • Облагаема основа: 8 640 €
- • Данък (10%): 864 € годишно (~72 € месечно)
- • Чисто за вас: 9 600 € − 864 € = 8 736 €
Реални разходи се признават ли?
Не. За физически лица 10%-те нормативно признати разходи са задължителни и не подлежат на избор. Дори да сте платили за ремонт, такси, застраховка — не можете да приспаднете тези суми като разход, ако се облагате по чл. 31 ЗДДФЛ.
За реални разходи трябва да преминете към ЕООД/ООД, ЕТ или СОЛ — където разходите се признават, но влизат и осигуровки и задължително счетоводство.
3Авансов данък — тримесечно
Физически лица, които получават наем, дължат авансов данък за първите три тримесечия на годината. За четвърто тримесечие авансов данък не се дължи — изравнява се с годишната декларация.
| Тримесечие | Период на дохода | Срок за внасяне | Декларация |
|---|---|---|---|
| Q1 | Януари – март | До 30 април | Декл. чл. 55 ЗДДФЛ |
| Q2 | Април – юни | До 31 юли | Декл. чл. 55 ЗДДФЛ |
| Q3 | Юли – септември | До 31 октомври | Декл. чл. 55 ЗДДФЛ |
| Q4 | Октомври – декември | Не се дължи | Изравнява с ГДД |
Когато наемателят е фирма
Ако наемателят е юридическо лице или самоосигуряващо се лице, той удържа и внася авансовия данък вместо вас. В този случай вие получавате наема нетен (с приспаднати 10% върху облагаемата база) и не подавате тримесечни декларации. Само ще декларирате в ГДД.
4Годишна декларация — Приложение №4
Доходите от наем се декларират в Приложение №4 към годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ. Срок за подаване: до 30 април на следващата година.
Какво се попълва в Приложение №4
- • Брутен годишен доход — общата сума на получените наеми.
- • 10% нормативно признати разходи — изчислява се автоматично.
- • Облагаема основа и данък 10%.
- • Внесен авансов данък — намалява окончателния данък.
- • Удържан данък от наемател-юридическо лице — ако е приложимо.
- • Платец на дохода — данни за наемателя, ако е предприятие или самоосигуряващо се лице.
5% отстъпка при електронно подаване
Ако подадете декларацията електронно с ПИК или КЕП до 31 март и платите целия данък до тази дата, получавате 5% отстъпка от данъка (но не повече от 255,65 €). Подаване по хартия не носи отстъпка.
5Airbnb, Booking и краткосрочни наеми
Краткосрочното настаняване (под 30 дни) през платформи като Airbnb и Booking често не се третира като "наем", а като хотелиерска услуга. НАП може да изиска регистрация като ЕТ, ЕООД или СОЛ, плюс задължителна регистрация в местната община и водене на регистър на гостите.
Дългосрочен наем (3+ месеца)
- • Облагане по чл. 31 ЗДДФЛ — 9% ефективно.
- • Без регистрация в община.
- • Без туристически данък.
Краткосрочен (Airbnb / Booking)
- • Често стопанска дейност → ЕТ/ЕООД/СОЛ.
- • Регистрация в общината + категоризация.
- • Дължите туристически данък.
- • Възможна патентна дейност при определени условия.
6Чужденци, които отдават имот в България
Местни лица (живеещи постоянно в България) се облагат по горните правила. Чуждестранни физически лица, които притежават имот в България и го отдават под наем, дължат 10% окончателен данък при източника по чл. 37, ал. 1, т. 4 ЗДДФЛ — обикновено удържан от наемателя, ако той е предприятие или самоосигуряващо се лице.
Важно за чужденците
При нерезиденти не се прилагат 10% нормативно признати разходи. Окончателният данък 10% се изчислява върху пълния брутен наем. Удържа се и се внася от платеца до края на месеца, следващ тримесечието на начисляване (декларация по чл. 55 ЗДДФЛ, образец 4001).
Ако държавата на местоживеене има спогодба за избягване на двойно данъчно облагане с България, доходът се декларира и там, но се ползва кредит за платения в България данък.
7Чести грешки
1. Невнасяне на авансов данък
Много собственици плащат само в края на годината. Това поражда лихви за неплатения авансов данък за Q1-Q3. Ставката на лихвата е ОЛП + 10 пункта.
2. Опит за приспадане на реални разходи
За физически лица по чл. 31 ЗДДФЛ само 10% нормативно признати разходи се ползват — реалните ремонти, такси и застраховки не са приспадаеми.
3. Краткосрочно отдаване без регистрация
Airbnb-листинг без регистрация в общината и НАП води до санкции от ~500 до 1 500 € на проверка. Категоризацията на жилището е задължителна.
4. Доход в брой без документ
Договорът за наем не се регистрира задължително, но трябва да издадете документ (разписка, договор, ПКО) на наемателя. Без следа НАП може да оспори декларирания размер.
5. Чуждестранен наемател — без удържане
Ако собственикът е чужденец, наемателят-фирма е длъжен да удържа 10%. Ако пропусне, отговаря заедно със собственика за неудържания данък.
6. Неподаване, защото "нямам печалба"
За доходи от наем няма минимален праг — всеки получен наем се декларира с ГДД, дори при нерентабилен наем или ремонти, които превишават прихода. Глобата за неподаване стартира от ~100 € (200 лв) и расте при повторение.
Сметнете точно вашия данък върху наем
Въведете брутния си наем и вижте годишния и тримесечния авансов данък за 2026 г.
Бърза справка:
- • Чл. 31 ЗДДФЛ — нормативно признати разходи 10%.
- • Чл. 55 ЗДДФЛ — авансов данък.
- • Чл. 50 ЗДДФЛ — годишна декларация (Приложение №4).
- • Чл. 37, ал. 1, т. 4 ЗДДФЛ — окончателен данък при източника за нерезиденти.
- • Електронен портал на НАП:
nra.bgс ПИК или КЕП.